Mengenal Apa Sih SHM Itu: Jangan Tertukar dengan HGB!
Jika Anda sedang mencari properti untuk dijadikan rumah tinggal permanen, disarankan untuk mencari properti yang menawarkan Sertifikat Hak Milik (SHM). Ini dimaksudkan agar Anda memiliki kuasa penuh atas lahan dan bangunan yang Anda beli. Sebaliknya, tidak disarankan untuk membeli properti dengan Hak Guna Bangunan saja. Apa itu SHM dan perbedaannya dengan HGB akan dibahas lebih lanjut dalam artikel ini.
Pengertian Sertifikat Hak Milik (SHM)
Pengertian hak milik tertuang dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Pada pasal 21 ayat (1), disebutkan bahwa hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dimiliki oleh seseorang atas tanah dan bangunan.
Singkatnya, pemegang SHM memiliki kuasa penuh atas lahan dan bangunan yang diberikan haknya. Selain itu, SHM juga berlaku seumur hidup dan dapat diwariskan kepada ahli waris selama memenuhi ketentuan yang berlaku.
Kedudukan SHM di mata hukum juga lebih tinggi dibandingkan dengan Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Guna Bangunan (HGB). Sebenarnya, pemegang HGU atau HGB pun memiliki kuasa atas bangunan yang diberikan haknya, namun tidak untuk tanahnya. Pemegang SHM pun berwenang untuk membatalkan pelepasan hak atas bangunan yang dituangkan dalam HGU dan HGB.
Perbedaan-Perbedaan SHM dengan Hak Guna Bangunan (HGB)
Setelah membahas tentang apa itu SHM, di bagian ini pembahasan akan difokuskan pada perbedaan antara SHM dengan HGB. Seperti sudah dijelaskan sebelumnya, perbedaan utama di antara kedua sertifikat agraria ini adalah kedudukannya di mata hukum. Perbedaan lainnya dapat dilihat pada tabel berikut:
| Sertifikat Hak Milik (SHM) | Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) |
| 1. Kuasa penuh atas tanah dan bangunan. | 1. Kuasa terbatas pada bangunan, tapi tidak untuk tanahnya. |
| 2. Nilai dan kedudukannya di mata hukum lebih tinggi. | 2. Kedudukannya di mata hukum lebih rendah dari SHM. |
| 3. Bisa dijadikan agunan atau jaminan | 3. Berisiko menjadi Beban Hak Tanggungan |
| 4. Berlaku seumur hidup dan dapat diwariskan. | 4. Berlaku dalam jangka waktu terbatas, tapi bisa dipindahtangankan ke pihak lain. |
| 5. Cocok untuk investasi jangka Panjang. | 5. Lebih cocok untuk investasi jangka pendek atau jangka menengah. |
Langkah-Langkah Pengajuan SHM
Pemegang HGB bisa mengubah haknya menjadi hak milik dan memegang SHM. Sebelum mengajukan permohonan perubahan HGB menjadi SHM, Anda harus melengkapi dokumen-dokumen yang diperlukan, yaitu:
- Sertifikat HGB asli
- Identitas diri berupa KTP dan Kartu Keluarga
- Fotokopi Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan
- Surat pernyataan informasi pemilik lahan
Untuk pengajuan balik nama SHM tanah warisan, ada tambahan dokumen yang harus disiapkan:
- Surat Kuasa (apabila pengajuannya dikuasakan)
- Surat Kematian dari Kantor Catatan Sipil
- Identitas pemegang SHM sebelumnya
- Sertifikat Hak Milik asli
- Surat Keterangan Waris (SKW) sesuai peraturan perundang-undangan
- Akta Wasiat dari notaris
- Surat Keterangan Tidak Sengketa
Setelah melengkapi dan menyiapkan dokumen yang diperlukan, Anda tinggal mengikuti langkah-langkah berikut:
- Mendatangi kantor Pertanahan. Datangi kantor pertanahan yang membawahi wilayah properti yang terkait. Anda tinggal mendatangi loket pelayanan untuk mendapatkan formulir permohonan.
- Isi formulir. Sesuaikan dengan keperluan permohonan Anda, apakah pengurusan SHM baru, mengubah HGB menjadi SHM, atau balik nama SHM tanah warisan. Setelah selesai, formulir dibubuhkan tanda tangan diatas materai. Serahkan formulir yang sudah diisi bersama dengan dokumen yang diperlukan.
- Lakukan pembayaran. Pembayaran bisa dilakukan di loket pembayaran yang ada. Untuk besaran biaya pendaftarannya sendiri adalah Rp50.000,00 untuk tanah dengan luas maksimal 600 m2.
- Pemeriksaan dokumen. Pihak yang berwenang akan memeriksa kelengkapan dan keabsahan dokumen yang dibutuhkan. Jika terdapat kekurangan, Anda akan diminta menyerahkan kekurangannya.
- Ambil SHM di kantor Pertanahan. Jika dokumen persyaratan dinyatakan lengkap dan sah, Anda tinggal menunggu maksimal 5 hari kerja untuk mendapatkan SHM atas nama Anda. Anda akan dihubungi oleh pihak kantor Pertanahan untuk pengambilan SHM.
Penutup
Sebagai kesimpulan, dapat dikatakan bahwa SHM dan HGB sangat berbeda, meskipun memiliki beberapa kesamaan. Kesamaan di antara keduanya terbatas pada pemberian hak dan kuasa atas bangunan. Bedanya, pemegang SHM memiliki kuasa penuh atas tanah dan bangunan, sedangkan pemegang HGB memiliki kuasa yang terbatas pada bangunan saja.
Perbedaan lainnya adalah SHM berlaku seumur hidup, sedangkan HGB memiliki jangka waktu yang terbatas. SHM juga dapat diwariskan, sedangkan HGB tidak bisa, tetapi masih bisa dipindahtangankan ke pihak lain.Itulah penjelasan singkat mengenai apa itu SHM, keunggulannya, perbedaannya dengan HGB, dan bagaimana langkah permohonannya. Jika Anda tertarik mempelajari dunia properti dengan lebih mendalam, silakan kunjungi tautan ini untuk melihat program-program yang ditawarkan oleh Panangian School of Property.