Punya Apartemen? Jangan Lupa Cek Apa Itu SHMSRS!

Sudah punya apartemen sebagai properti pertama Anda? Jika ya, apakah Anda sudah mengecek SHMSRS atau Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun unit apartemen tersebut?

Ya, serupa dengan kepemilikan jenis properti lain, pembelian apartemen juga dibarengi dengan sertifikat hak milik. Namun, aturan yang menjadi payung hukumnya jelas berbeda. 

Lantas, apa itu SHMSRS, apa dasar hukum yang mendasarinya, dan bagaimana cara memperolehnya? Mari simak penjelasan berikut ini. 

Ini Pengertian SHMSRS

Mengutip Kompas.com, apa itu SHMSRS dapat dijelaskan sebagai suatu bentuk kepemilikan yang dimiliki oleh pemegang hak rumah susun tersebut. SHMSRS menjadi bukti sah bahwa Anda mempunyai kekuasaan terkait unit apartemen yang telah dibeli. 

Perangkat hukum yang mengatur hal ini adalah UU Nomor 20 Tahun 2011 mengenai Rumah Susun, atau dikenal sebagai UU Rumah Susun. SHMSRS berfungsi sebagai bukti kepemilikan sah secara hukum, tetapi dengan batasan kepemilikan tertentu.

SHMSRS merupakan sertifikat yang dipecah dari HGB Milik dan menunjukkan bahwa apartemen tersebut didirikan di atas lahan atas nama perorangan atau pengembang. Anda akan mendapatkannya setelah melunasi pembelian unit apartemen.

Sertifikat ini umumnya berwarna merah muda dan mempunyai masa berlaku 30 tahun, tetapi dapat Anda perpanjang lagi hingga 20 tahun. Apa itu SHMSRS bisa dilihat dari bentuk dokumen fisiknya, yang terdiri atas:

• Surat ukur terkait tanah bersama
• Buku tanah
• Gambar denah lantai.

Sementara itu, untuk memperpanjang sertifikat, Anda cukup mengunjungi kantor BPN sambil membawa beberapa dokumen yang dibutuhkan. Mulai dari kartu identitas, PBB, Kartu Keluarga, dan sertifikat asli.

Batasan Kepemilikan Apartemen

Rumah susun hadir sebagai satuan-satuan yang bisa dimiliki serta dimanfaatkan terpisah. Mengacu pada Pasal 46 UU Rumah Susun, hak kepemilikan terkait satuan rumah susun bersifat perseorangan atau individu serta terpisah dari hak bersama yang berhubungan dengan benda bersama, bagian bersama, maupun tanah bersama. 

Artinya, Anda sebagai pemegang SHMSRS hanya diakui kepemilikannya atas unit apartemen yang dibatasi dinding dan dipakai terpisah dari orang lain. Meskipun demikian, Anda tetap tidak boleh mengubah kondisi unit tanpa seizin pihak pengembang properti. 

Perubahan unit hanya dapat dilakukan pada pengaturan ulang tata ruang atau dekorasi dalam unit apartemen. Pasalnya, apartemen yang Anda huni dibangun di atas tanah hak milik orang lain atau bisa jadi milik negara. 

Hak Bersama Atas Apartemen

Perbedaan mencolok antara SHM rumah tapak dan apartemen adalah hak kepemilikannya. Hak kepemilikan apartemen jauh lebih kompleks. Sekalipun Anda mengantongi SHMSRS, Anda hanya berhak atas unit apartemen yang dibeli saja. Tanah tempat apartemen berdiri tidak serta merta jadi hak milik pembeli unit. 

Maka, hak bersama atas apartemen mencakup beberapa hal, yaitu:

1. Bagian Bersama

Merujuk pada bagian apartemen yang dimiliki sebagai satu kesatuan fungsi dengan unit perseorangan tetapi digunakan bersama. Misalnya, fondasi, lantai, atap, dinding, gas, pipa, tangga, lift, dan jaringan listrik. 

2. Benda Bersama

Benda yang dipunyai bersama demi kepentingan publik, tetapi bukan bagian dari unit apartemen. Contoh, tempat parkir, arena bermain anak, tempat ibadah, ruang pertemuan, kolam renang, dan taman.

3. Tanah Bersama

Berupa sebidang tanah hak maupun tanah sewa tempat bangunan berdiri yang dipakai sebagai hak bersama. Batas tanah bersama ini disahkan melalui persyaratan izin pendirian bangunan apartemen.

Bagaimana Status Lahan Tempat Apartemen Didirikan?

Mengacu pada Pasal 17 UU Rumah Susun, apartemen bisa didirikan di atas tanah hak milik, hak pakai atas tanah negara, hak pakai atas tanah hak pengelolaan, atau hak guna bangunan. Dengan kata lain, pihak pengembang wajib memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB sebelum membangun apartemen. 

Mengapa Anda perlu tahu soal SHGB tanah apartemen berdiri selain apa itu SHMSRS? Hal ini penting supaya Anda bisa memperkirakan risiko apa yang mungkin terjadi di kemudian hari. 

Status tanah milik pengembang atau HGB murni dengan pendirian apartemen di atas tanah hak milik adalah status terkuat. Ini menjelaskan mengapa harga unit apartemen di atas tanah demikian cenderung lebih tinggi. 

Sementara itu, SHGB yang didirikan di atas tanah hak pengelolaan lahan mempunyai status lebih lemah mengingat adanya orang ketiga sebagai pemilik tanah. Jika pemilik menghendaki tanahnya dikembalikan usai masa berlaku sertifikat HGB selesai, pemilik unit apartemen cuma bisa gigit jari karena tidak ada penggantian sepeser pun.

Sebaliknya, rumah susun yang didirikan di lahan milik negara, saat tanahnya diminta kembali, masing-masing pemilik unit akan memperoleh uang ganti rugi hingga 80% dari harga tanah terkini. Biasanya, nilai ganti rugi diperoleh dari perhitungan luas unit dibagi dengan total unit secara keseluruhan.

Demikian penjelasan tentang apa itu SHMSRS yang perlu Anda ketahui. Ingin menambah wawasan Anda tentang investasi di sektor properti? Daftarkan diri Anda di Panangian School of Property sekarang, dan ikuti berbagai program seminar maupun workshop edukasi seputar properti di sini!