Jangan Asal Beli, Cari Tahu Dulu Jenis Sertifikat Apartemen

Ada banyak hal yang perlu diperhatikan sebelum membeli apartemen, salah satunya adalah kelengkapan sertifikat. Keberadaan sertifikat dapat menjadi bukti yang sah atas kepemilikan apartemen. Di Indonesia, baik WNI maupun WNA tetap harus memiliki sertifikat apartemen. Lantas, apa saja jenis sertifikat apartemen yang ada di Indonesia? Berikut di antaranya.

Baca juga: Bukan Soal Keren Aja! Ini Alasan Banyak Orang Pilih Apartemen

1. Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun/SHMSRS

SHMSRS adalah sertifikat yang wajib dimiliki oleh WNA dan WNI yang memiliki apartemen di Indonesia. Pada dasarnya, jenis sertifikat satu ini tak jauh berbeda dengan sertifikat yang digunakan untuk membuktikan kepemilikan rumah tapak, yakni Sertifikat Hak Milik (SHM).

SHMSRS adalah bukti sah bahwa seseorang memiliki satu atau beberapa unit apartemen yang berdiri di atas tanah milik pengembang properti atau perorangan. Lantas, apa bedanya dengan SHM? Bedanya hanya terletak pada warna sampulnya saja. SHM memiliki sampul hijau, sementara SHMSRS memiliki sampul merah muda.

Berdasarkan UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, SHMSRS diterbitkan oleh kantor pertanahan tingkat kabupaten atau kota. Sementara, menurut UU Nomor 5 Tahun 1950 mengenai Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, SHMSRS berlaku selama 30 tahun. 

Bila masa berlakunya sudah habis, Anda bisa memperpanjangnya hingga 20 tahun. Untuk mengurus perpanjangan SHMSRS, Anda bisa mendatangi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) tingkat kabupaten atau kota. 

Persyaratannya cukup simpel, berikut beberapa dokumen yang perlu Anda bawa untuk memperpanjang SHMSRS:

• SHMSRS yang asli
• Fotokopi KTP
• Fotokopi Kartu Keluarga 

Jika sudah selesai, Anda akan mendapatkan SHMSRS dalam bentuk Surat Ukur atas Hak Tanah, Gambar Denah Lantai, dan Buku Tanah. Di samping itu, Anda juga akan menerima daftar keterangan mengenai besarnya bagian atas benda bersama, tanah bersama, dan hak bersama. 

Khusus untuk WNA, tidak akan mendapatkan hak atas kepemilikan tanah. WNA hanya akan mendapatkan hak kepemilikan ruang. Hal tersebut disampaikan oleh Sofyan Djalil, mantan Menteri Agraria dan Tata Ruang.

2. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung/SKBG

Jenis sertifikat yang berikut ini wajib Anda miliki bila membeli unit apartemen yang berdiri di atas tanah wakaf atau lahan milik pemerintah. Dengan kata lain, Anda tidak akan mendapatkan Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun (SHMSRS).

Berdasarkan UU Nomor 20 Tahun 2011 mengenai Rumah Susun, SKBG diterbitkan oleh instansi di tingkat kabupaten atau kota yang mengemban tanggung jawab dan tugas dalam bidang bangunan gedung.

SKBG merupakan satu kesatuan yang terdiri atas:

• Salinan buku bangunan gedung
• Salinan surat perjanjian atas sewa tanah
• Gambar denah lantai unit yang dimiliki
• Pertelaan atau keterangan mengenai besarnya hak atas denda dan bagian bersama

Jenis sertifikat apartemen satu ini baru dapat diterbitkan oleh pihak yang bertanggung jawab jika tanah di mana akan didirikan bangunan gedung sudah memiliki hak atas tanah. Hal ini sesuai dengan UU Nomor 5 Tahun 1960 mengenai Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Berdasarkan Pasal 48 ayat 4 UU Nomor 20 Tahun 2011, dokumen SKBG dapat dijadikan jaminan untuk mengajukan utang secara fidusia. Namun sebelum itu harus didaftarkan terlebih dahulu ke kementerian yang bertanggung jawab atas urusan pemerintahan di ranah hukum.

3. Sertifikat Perjanjian Pengikatan Jual Beli/PPJB

Sertifikat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian tertulis yang dibuat oleh pihak penjual dan pembeli. Sertifikat ini dapat diterbitkan sebelum Akta Jual Beli (AJB) selesai dibuat atau apartemen masih dalam tahap pembangunan. Lebih tepatnya saat pembayaran atas pembelian unit apartemen belum lunas.

PPJB perlu dibuat sebagai bentuk perlindungan atas unit apartemen yang sudah Anda beli agar tidak dijual ke pihak lain. Pembuatannya harus dilakukan di hadapan Pejabat Akta Tanah atau notaris.

Pada dasarnya, PPJB merupakan dokumen ‘bawah tangan’, namun tetap tak boleh dibuat secara asal-asalan. Ada dasar hukum yang mengatur tentang pembuatan PPJB, yakni Pasal 1320 dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jadi, PPJB harus dibuat sesuai dengan syarat-syarat yang berlaku pada pasal tersebut.

Dengan kata lain, PPJB memiliki kedudukan hukum yang sah dan juga mengikat secara hukum. Pembuatannya pun harus sesuai dengan kaidah dalam Pasal 320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Lebih spesifiknya diatur dalam Kepmendagri Nomor 11/KPTS Tahun 1994 mengenai Pedoman Perikatan Jual Beli Rumah Susun.

Dalam peraturan tersebut juga disebutkan bahwa pihak yang membeli apartemen tidak boleh melakukan pindah tangan ke pihak ketiga. Bila pembeli mau melakukannya, maka harus ada izin secara tertulis dari penjual. 

Itulah tiga jenis sertifikat apartemen yang perlu Anda ketahui. Bagi Anda yang ingin lebih mendalami tentang seluk-beluk properti, seperti apartemen, Anda bisa bergabung dengan Panangian School of Property. Lewat sekolah ini Anda bisa mendapatkan banyak ilmu tentang properti lewat program-program seminar dan workshop. Yuk, gabung sekarang juga!

Baca juga: Ingin Investasi Properti: Baiknya Rumah atau Apartemen, Ya?